De luxe на графских развалинах
Как говорит генеральный директор ОАО «Талион» Александр Ебралидзе, на предварительных этапах проекта рассматривались самые разные варианты использования площадей. «Принятая концепция – результат долгих размышлений и расчетов», - утверждает он.
Владимир Хозиков
Санкт-Петербург
Сразу два проекта гостиниц класса de luxe или «шесть звезд» будут реализованы компанией «Талион» в историческом центре Петербурга. Основными направлениями деятельности ОАО «Талион» являются девелопмент, игорный и ресторанный бизнес. До конца 2007 года будет расширен принадлежащей компании «Елисеев Палас Отель» на набережной реки Мойки, а также реконструирован особняк А.Д. Шереметева на Шпалерной улице, 18. В последнем до 1993 года размещался Дом писателей. Примечательно, что для реализации проектов руководство «Талиона» решило разместить до конца 2005 года порядка 10% акций компании на открытом рынке.
Царский бэкграунд
Расширение «Елисеев Палас Отеля» – третий этап долгосрочного инвестиционного проекта ОАО «Талион». В ходе первых двух этапов (проекты «Талион-«1 и «Талион-2»), реализованных с 1995 по 2003 годы, были воссозданы фасады и интерьеры особняка С.П. Елисеева по набережной реки Мойки и открыта гостиница. В советское время особняк занимал Институт марксизма-ленинизма, после реконструкции – первая в России клубная гостиница класса «люкс» «Елисеев Палас Отель» на 29 номеров. Стоимость проживания в отеле составляет от $500 до $2,5 тыс. долларов в сутки.
На том самом месте, где в настоящее время располагаются клуб «Талион» и «Елисеев Палас Отель», в первой половине 18 века стоял деревянный Зимний дворец императрицы Елизаветы Петровны, построенный Бартоломео Расстрелли. После того, как главная царская резиденция переместилась на набережную Невы, участок начали осваивать люди рангом пониже, однако принадлежавшие либо к высшей знати либо к наиболее состоятельной части общества. В их числе были петербургский генерал-полицмейстер Чичерин, светлейший князь Куракин, откупщик Перетц, купец Косиковский. Все последующие постройки, как говорит генеральный директор компании-генподрядчика ООО «Леокаспис» Виталий Москаленко, возводились на деревянно-каменном дворцовом фундаменте. Под стать владельцам – и зодчие, работавшие в этом уголке Петербурга: что не имя, то история, причем чаще всего ее золотые страницы. Так, в 1814-16 гг. по проекту архитектора В.П. Стасова был построен корпус на Большой Морской, фасад которого украшен двенадцатью колоннами в честь победы в войне с Наполеоном. В 1860 году появилось спроектированное архитектором Н.П. Гребенкой здание на набережной Мойки. В 1902 году архитектор А.К. Гаммерштедт перестроил здание для банкира С.П. Елисеева, родного брата владельца знаменитых гастрономических магазинов в Петербурге и Москве. Елисеев купил особняк в 1858 году, только в его бытность он дважды реконструировался и, по свидетельству Корнея Чуковского представлял собой в те годы «шестьдесят три комнаты в золотых завитках».
После революции в прежних владениях банкира разместились кинотеатр «Баррикада» и многочисленные коммуналки, первые этажи были отданы под магазины. До нашего времени здания простояли без капитального ремонта и постепенно разрушались. «За время Великой Отечественной войны здания серьезно пострадали, - рассказывает Виталий Москаленко. – Немцы регулярно бомбили и обстреливали Невский проспект, так что в стенах домов мы обнаружили немало заделанных проломов». С 1980-х некоторые помещения «Баррикады» были закрыты по причине аварийного состояния. Средств на реставрацию у государства не было.
Постановлением правительства Петербурга от 14 декабря 2004 года дома Чичерина и Косиковского были переданы под реконструкцию и реставрацию компании «Талион», подписание договора об инвестиционной деятельности состоялось 23 января 2005 года.
После подписания документов девелопер приступил к третьему этапу реализации проекта («Талион-3»). Он предусматривает полную реконструкцию и реставрацию нескольких домов по адресу Большая Морская улица, 14 и Невский проспект, 15, которые составляют единый архитектурно-строительный комплекс с существующими зданиями «Талион Клуба» и «Елисеев Палас Отеля». В результате реконструкции, гостиница будет расширена, а на Невском проспекте и Большой Морской улице появятся новые торговые площади. Окончательное число номеров пока не определено, предполагается, что их будет не меньше 80 и не более 95 с учетом существующих. При этом средняя наполняемость отеля в 2005 году, по прогнозам, не превысит 40%. «Это нормальный показатель для гостиниц класса de luxe, где каждому гостю требуется обеспечить персональное внимание и эксклюзивный сервис», - поясняет управляющий «Талион Клубом» Сергей Скалон. В будущем авторы проекта рассчитывают на увеличение численности VIP-туристов , приезжающих в Петербург. Именно с расчетом на них строится новая очередь отеля: повышать общий уровень заполняемости, по сравнению с нынешним, не планируется.
Как говорит генеральный директор ОАО «Талион» Александр Ебралидзе, на предварительных этапах проекта рассматривались самые разные варианты использования площадей. «Принятая концепция – результат долгих размышлений и расчетов», - утверждает он.
Новая жизнь классики
На стадии подготовки к расширению «Елисеев Палас Отеля» достаточно серьезной проблемой для инвестора оказалось расселение коммунальных квартир. Некоторые жильцы, понимая, что речь идет о крупном проекте, выдвигали, мягко говоря, неадекватные условия своего переезда на новые адреса.
Отметим, что для Петербурга эта ситуация довольно типична. Как сообщил нам генеральный директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский, мелкие перекупщики жилой недвижимости к настоящему времени превратились в настоящий организованный бизнес. В городе действуют несколько групп людей, имеющих связи в паспортных столах и других государственных службах, которые собирают любую информацию о перспективных проектах с целью опережающего выкупа небольших площадей для последующих спекуляций. Есть и те, кто целые дни проводят в коридорах Федеральной регистрационной службы, подслушивая разговоры о расселяемых домах.
Однако, к настоящему времени все здания, предназначенные для реставрации в рамках проекта «Талион-3» расселены и работы идут полым ходом. Реставрация значительно сложнее нового строительства. «Стены – это кирпичи и труха между ними», - объясняет Виталий Москаленко. Но инвестором осознано был избран трудный и затратный путь: «Разрушить и построить заново было бы и проще и в разы дешевле, - говорит Александр Ебралидзе. - Но мы об этом даже не думали. Задача с самого начала была одна: восстановить».
Инвестор отмечает, что проблем с поиском исторических документов, по которым можно было бы реконструировать планировку и интерьеры особняков Елисеева и Шереметева, не было. Все они сохранились в архивах. Куда сложнее оказалось восстановить историю зданий и людей, с ними связанных, что для владельца «Талиона» так же было принципиальной задачей. «К счастью, удалось найти человека энциклопедических знаний, Сергея Шульца, который мог ответить на любой вопрос, связанный с прошлым наших особняков. Он согласился быть консультантом проекта «Елисеев Палас Отеля», - рассказывает Александр Ебралидзе. - К сожалению, господин Шульц умер год тому назад, и сегодня его работу продолжает доцент Санкт-Петербургского университета Александр Кальянов. В настоящее время все, кто хотел бы поступить на работу в «Талион», прослушивают лекции об истории дома и в обязательном порядке сдают экзамен».
Успешная реализация проекта «Талион-3» добавит новую страницу в историю елисеевских владений. По его завершении в реконструированных зданиях разместятся не только люкс-отель, но и торгово-развлекательный комплекс класса de lux, открытый как для гостей, так и для жителей города. Вместо бывшего кинотеатра «Баррикада» предусмотрен универсальный киноконцертный зал вместимостью до 500 человек, оборудованный креслами, опускающимися ниже уровня пола, что позволит трансформировать помещение в парадный зал для приемов.
Обеспечить дополнительные гостиничные номера должна надстройка мансардного, 5-го этажа по периметру всего комплекса. Дополнительно, в его центральной части по оси атриумного пространства, киноконцертного зала и парадной лестницы, в уровне 6 и 7 этажей проектируется крытый 25-метровый бассейн на четыре дорожки. Один из торцов бассейна, согласно проекту, выходит на видовую площадку, с которой просматриваются Казанский собор, Дворцовая площадь и другие ансамбли исторического центра города. Общая площадь жилых помещений должна составить 3009 кв. метров, нежилых, предназначенных для сдачи в аренду и проведения конференций – 8 259 кв. метров, технических и складских зон – 300 кв. метров.
Центральным входом в новый комплекс станет восстановленный парадный подъезд особняка Чичерина на Большой Морской улице. На первом и частично втором этаже разместится торговая галерея. Точная площадь торговых помещений пока не называется.
Шереметевские бизнес-апартаменты
Стратегия реализации «Шереметев Паласа» во многом схожа с планом реконструкции особняка Елисеева, что объясняется личными пристрастиями инвестора. «И «Елисеев Палас Отель» и «Шереметев Палас» - мои проекты, от начала и до конца», - говорит Александр Ебралидзе.
Размещавшийся в советское время в шереметевском особняке Дом писателей был практически полностью уничтожен в результате пожара, случившегося в 1993 году. После этого здание семь с половиной лет простояло без крыши, и к моменту появления инвестора было разрушено практически полностью.
Кстати говоря, с пожарами связана мистическая страница в истории здания. Известно, что его последний владелец был старшиной петербургской пожарной дружины, однако, еще при нем особняк горел в первый раз, а в советское время огонь трижды уродовал старинные стены. «В связи с этим к проекту предъявлялись двойные, даже тройные требования по пожарной безопасности», - рассказывает Виталий Москаленко.
В окончательном варианте «Шереметев Палас» будет представлять комбинацию мини апартамент-отеля (на 8 номеров) и бизнес центра класса «люкс». При этом, если до реконструкции площадь дома Шереметева составляла 3200 кв. метров, после – увеличится до 4800 кв. метров за счет цокольного и мансардного этажей. Общая площадь номеров «Шереметев Паласа» составит порядка 760 кв. метров, самого большого из них – 162 кв. метра. Новые системы вентиляции, водопровода, канализации, электрические сети, а так же собственная газовая котельная сделают здание практически полностью автономным. Кроме жилых апартаментов, в особняке появятся ресторан, бары, многоуровневый зал-атриум, офисные помещения, что превратит «Шереметев Палас» в комбинацию люкс-гостиницы и бизнес-центра.
Особое внимание, как и в случае с особняком Елисеева, уделяется воссозданию истории здания. Так, мемориальные доски Дома писателей, ране украшавшие его стены, по окончании ремонта будут установлены в вестибюле. Будут воссозданы камины. До революции они находились практически во всех комнатах дома, но до нашего времени сохранился лишь один. Поскольку последи владелец, А.Д. Шереметев, слыл большим театралом, часть его особняка была специально оборудована для постановки домашних спектаклей, которые устраивались почти каждую неделю. После реконструкции в это части здания появится концерт-холл.
Планируется, что впервые в российской практике отель будет сдаваться не по отдельным номерам, а целиком. Стоимость суточной аренды, как говорит инвестор, окончательно еще не определена, но она будет превышать 20 тыс. долларов. Целевую аудиторию в данном случае могут составить крупнейшие мировые компании, для которых «Шереметев Палас» может стать идеальной площадкой для проведения деловых мероприятий в узком кругу.
Вместе с тем, по имеющейся информации, ряд потенциальных клиентов уже проявили интерес к приобретению особняка под представительский офис. Оценочная стоимость здания, согласно данным девелопера, на данный момент уже превысила 27 миллионов долларов.
Пасьянс возможностей
Руководство «Талиона» считает своими основными конкурентами петербургские гостиницы первого класса – «Асторию», «Гранд-отель «Европа», «Коринтию Невский палас» и «Рэдиссон САС Роял Отель». Но эти отели имеют не более 10 номеров VIP-класса каждая. В отличие от них, проекты «Талиона» предназначены только для «особо важной» публики.
Как говорит Яна Кузина, начальник отдела стратегического консалтинга и оценки компании Noble Gibbons, привлекавшейся для оценки проекта «Елисевв Палас Отель», на отечественном рынке пока в принципе отсутствуют сделки с сопоставимыми объектами класса de luxe. Более того, среди работающих в России отелей категории «пять звезд» лишь немногие были сертифицированы международными ассоциациями элитных гостиниц. В Петербурге это «Астория», «Гранд-Отель Европа», в Москве – «Балчуг» и «Националь». Однако, эти отели не обладают многими преимуществами «Елисеев Палас Отеля», особенно в том, что касается эксклюзивности сервиса и интерьеров.
«Мы не можем сказать, что сильно обрадованы или сильно опечалены открытием новых отелей высокого класса, - комментирует заместитель генерального директора отеля «Англетер» Морис Флескенс. – Конкуренция – это хороший толчок к тому, чтобы повышать уровень сервиса и вводить новые услуги. Новые отели, рекламируя себя на международном рынке, в первую очередь рекламируют город, а это привлекает новые потоки туристов. В последнее время в Санкт-Петербурге открывают свои филиалы крупнейшие международные компании, а это означает, что руководящий состав будет приезжать и останавливаться в отелях высокого класса. Так же такие компании регулярно проводят конференции и семинары с участием нескольких сотен человек, а это уже предполагает размещение в нескольких отелях».
Независимые оценщики пока не берутся говорить даже о приблизительных сроках окупаемости «Елисеев Паласа». Сотрудник одной из петербургских консалтинговых компаний, пожелавший остаться неизвестным, высказал предположение, что при сохранении благоприятной экономической конъюнктуры хотя бы на нынешнем уровне проект может окупиться не ранее, чем через шесть-семь лет.
Девелопер довольно осторожно говорит о своих планах. Очевидно то, что «Елисеев Палас Отель» будет оставаться клубной гостиницей. Впрочем, г-н Ебралидзе допускает возможность заключение франчайзингового контракта с одной из мировых гостиничных сетей класса de luxe, название которой пока не раскрывается. Но непосредственное управление по-прежнему останется в руках владельца. Что же касается особняка Шереметьева, то пока его будущее плохо прогнозируемо. Проект чрезвычайно затратный, возможно, потребуется участие соинвестора, и рассматриваться могут любые предложения, вплоть до продажи объекта. «Конечно, мы приложим все усилия, чтобы справиться своими силами, и, в любом случае, важным критерием для окончательного решения будет мораль тех людей, которые выйдут с той или иной инициативой. Это, подчеркну, мой личный проект и мне не безразлична его дальнейшая судьба, - говорит Александр Ебралидзе. - В настоящее время из владельца бизнеса я превращаюсь в совладельца. Это сложный процесс, связанный с переходом к другой системе управления, в частности, требующей от руководителя большей терпимости к чужому мнению». Но в современных условиях надо или принимать такие правила, считает владелец «Талиона», или понять, что из бизнеса пора уходить.
INFORMATION
«Елисеев Палас Отель» (инвестиционный проект «Талион-3»)
Адрес: Санкт-Петербург, Большая Морская ул. 14/15-лит. А
Общая площадь здания (проектная) – 12 610 кв. м.
Инвестор – ОАО «Талион»
Генподрядчик – ООО «Леокаспис»
Генеральный проектировщик – ЗАО «Альменда»
Общая стоимость проекта 75 млн. USD
Стоимость размещения: от $500 до $2,5 тыс. долларов в сутки.
Начало реализации – январь 2005
Ввод в эксплуатацию – декабрь 2007
«Шереметев Палас»
Адрес: Санкт-Петербург, Шпалерная ул., 18
Общая площадь здания (проектная) – 4 800 кв. м
Инвестор – ОАО «Талион»
Генподрядчик – ООО «Петр Великий»
Генеральный проектировщик – ЗАО «Альменда»
Общая стоимость проекта – 25,9 млн. USD
Стоимость размещения: от $20 тыс. в сутки за весь отель
Начало реализации – вторая половина 2001
Ввод в эксплуатацию – первая половина 2006
|
